სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფასწარმოქნის სპეციფიკა

 საქართველოში არ წყდება დისკუსია მიწის კანონმდებლობასთან დაკავშირებით. კვლავაც აქტუალურია მოსაზრება სასოფლო-სამეურნეო მიწის თავისუფალ საერთაშორისო ბაზარზე გატანის შესახებ, რაც თითქოს ეკონომიკური არგუმენტებით საბუთდება. აღნიშნული პოზიციის მქონენი აცხადებენ, რომ უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე სასოფლო-სამეურნეო მიწის გაყიდვა  მის ღირებულებას გაზრდის, შესაბამისად მოიმატებს სასოფლო-სამეურნეო საწარმოების კაპიტალიზაცია, რაც ფერმერების მიერ ფინანსური რესურსების მოძიებასა და ეკონომიკური აქტივობის ზრდას შეუწყობს ხელს.

კლასიკური ეკონომიკური გაგებით, რაც მეტია მოთხოვნა საქონელზე, მით მეტია მისი ფასი, თუმცა ეს ერთი შეხედვით უდავო ჭეშმარიტება, მხოლოდ ნაწილობრივ, გარკვეულ ფარგლებში ასახავს სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ფასწარმოქმნის მექანიზმს და საქართველოს სასოფლო-სამეურნეო მიწების გაძვირების მხოლოდ ამით დასაბუთება ეკონომიკური პრიმიტივიზმია. სასოფლო-სამერუნეო მიწების თავისუფალ საერთაშორისო ბაზარზე გატანა ვერ შეუწყობს ხელს საქართველოს სოფლის მეურნეობის განვითარებას.

სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების ფასწარმოქმნის დროს აუცილებლად გასათვალისწინეუბელია მთელი რიგი ფაქტორებისა, რომელთაგან  მიწის რენტა და სასოფლო-სამეურნეო მიწასთან დაკავშირებული საკანონმდებლო რეგულაციები უმნიშვნელოვანესია.

შემთხვევითი არ არის ის ფაქტი, რომ მიწის ფასის განსასაზღვრელი ფორმულის მნიშვნელოვანი კომპონენტი სწორედ მიწის რენტაა. თავის მხრივ, სასოფლო-სამეურნეო მიწის რენტის უმნიშვნელოვანესი მდგენელი სავარგულის ნაყოფიერებაა.

ქვემოთ წარმოდგენილია მიწის ფასის განსაზღვრის საყოველთაოდ აღიარებული ფორმულა(1):

 

სადაც, რენტა მიწის წლიური საიჯარო გადასახადია, (სგ) კი სესხის რეალური საშუალო საბანკო საპროცენტო განაკვეთია. სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე საიჯარო გადასახადი პირდაპირაა დაკავშირებული მიწის ნაყოფიერებასთან, მის ხარისხთან, გასაღების ბაზრების და კომუნიკაციების სიახლოვესთან.

იმის მტკიცება, რომ  სასოფლო სამეურნეო მიწაზე მოთხოვნის ზრდა პერმანენტულად იწვევს მიწის ფასის მატებას, უსაფუძვლოა, რადგან ამ შემთხვევაში არსებობს გარკვეული ზღვარი9, რის მიღწევის შემდეგაც მიწა ფაქტობრივად კარგავს სასოფლო-სამეურნეო სტატუსს. აღნიშნულის დამტკიცებისთვის არგუმენტად ვიყენებთ  სწორედ მიწის ფასის ფორმულას (2).

ფორმულა (2)-დან, რაც ფორმულა (1)-ის გარდაქმნილი ვარიანტია, გამომდინარეობს, რომ მიწის ფასის პერმანენტულად გაზრდის შემთხვევაში რენტის მოცულობაც შესაბამისად უნდა გაიზარდოს. მაგრამ, სასოფლო-სამეურნეო მიწის რენტის საფუძველი მიწის ნაყოფიერებაა და მიწაზე მოწეული პროდუქციის ღირებულება განსაზღვრავს მიწის ფასს და არა პირიქით მიწის ფასის შედეგად დგინდება სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის ღირებულება. მიწის ნაყოფიერებას კი, ისევე როგორც მოსავლიანობას, ზედა ზღვარი აქვს და და ეს მოცემულობები ტექნოლოგიური განვითარების ტემპებითაა შეზღუდული.

საქართველოში უნიკალური ბუნებრივ-კლიმატური პირობებია, რაც ტურიზმის განვითარებისა და სამოსახლო თვალსაზრისით საუკეთესოა და თუ ამას დავუმატებთ უკიდურეს მცირე-მიწიანობას და მიწების დანაწევრებას, ეს ყოველივე მძიმე ფონს ქმნის სასოფლო-სამეურნეო წარმოების ინდუსტრიალიზაციისთვის. შედეგად, საქართველო დგას იმ საფრთხის წინაშე, რომ მიწის ფასის ზრდამ შეიძლება კიდევ უფრო არარენტაბეული გახადოს ადგილობრივი სოფლის მეურნეობა და შედეგად სასოფლო-სამეურნეო ბრუნვიდან გამოვიდეს დიდი ფართობები. ამ მოსაზრების დასასაბუთებლად  ადგილობრივი მიწის ბაზრის მონაცემებს ვიყენებთ.

ანალიზის შედეგად, აშკარად გამოვლინდა საქართველოს ის რაიონები, სადაც ზოგიერთი სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფასი იმდენად მაღალია, რომ მათ ფაქტობრივად დაკარგული აქვთ სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის მნიშვნელობა და ამ სახელწოდებას მხოლოდ ფორმალური დატვირთვაღა დარჩა. ესენია მცხეთა, ბორჯომი, დუშეთი, გარდაბანი და ზღვისპირა რაიონები. ამ მხრივ განსაკუთრებული ყურადღების ღირსია მცხეთა და ბორჯომი, სადაც ნაკვეთების დიდ უმრავლესობის ფასები 1 ჰა-ზე $50,000-$1,000,000 ფარგლებში მერყეობს.

საქართველოს მახლობელი ქვეყნების ბუნებრივ-კლიმატური და დემოგრაფიული მაჩვენებლების ანალიზი და  ზემოთ მოტანილი მტკიცებულებანი გვაძლევს საფუძველს დავასკვნათ, რომ თუ საქართველოში მოხდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის საერთაშორისო ბაზარზე თავისუფალ მიმოქცევაში დაშვება, ის შესყიდული იქნება მეზობელი ქვეყნების მოსახლეობის მიერ და დიდი ალბათობით ასეთი მიწების უდიდესი ნაწილი გამოვა სასოფლო-სამეურნეო ბრუნვიდან, რაც საქართველოში სოფლის მეურნეობას, როგორც ეკონომიკის დარგს, გაანადგურებს.

მტკიცება იმის შესახებ, რომ საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების ფასი მკვეთრად ჩამორჩება განვითარებულ ქვეყნებში არსებულ ანალოგიურ მონაცემს, ზერელეა და მის გასაბათილებლად  საკითხის ღრმა ანალიზია საჭირო. მსოფლიოში სასოფლო სამეურნეო სავარგულები ყველაზე ძვირია ევროკავშირის ქვეყნებსა და აშშ-ში. ამასთან აქ ყველაზე მაღალგანვითარებულია აგრარული სფერო.

აშშ-ში 2014-2017 წლებში 1 ჰა სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის საშუალო ღირებულება $7,500 იყო. აშშ-ის მთელი სასოფლო-სამეურნეო მიწის დაახლოებით მესამედის ფასი 1ჰა-ზე $5,500 ან ნაკლებია, ხოლო მაქსიმალური ფასი კი $21,000 ან მეტია, რაც ნიუ-იორკის გარშემო შტატებსა და კალიფორნიაში ფიქსირდება. კატეგორიების მიხედვით თუ ვიმსჯელებთ 1 ჰა სახნავი მიწების საშუალო ფასი $10,000-ია, ხოლო საძოვრისა კი $3,300.

ევროკავშირის ქვეყნებში სასოფლო-სამეურნეო მიწების ფასი ქვეყნების მიხედვით მკვეთრად განსხვავებულია. ყველაზე იაფი ის ყოფილი საბჭოთა კავშირის ქვეყნებში ლიტვაში, ლატვიასა და ესტონეთში და ასევე რუმინეთში ღირს. ამ ქვეყნებში სახნავი მიწების საშუალო ფასი 2014 წლისთვის დაახლოებით $3000-$3300 იყო, ხოლო საძოვრისა კი $1700-$2600. ევროკავშირში სასოფლო-სამეურნეო სავარგულებზე უმაღლესი ფასების შესახებ ზემოთ უკვე იყო მსჯელობა, ხოლო რაც შეეხება საშუალო ფასებს, ამავე პერიოდისთვის ის დაახლეობით $15000-$20000 ფარგლებშია.

აღნიშნული მონაცემებისა და საქართველოს ანალოგიურ მაჩვენებლების შედარებით ცხადია ხდება, რომ საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო სავარგულებზე არსებული ფასები სულაც არაა დაბალი, მაგრამ იმის გათვალისწინებით თუ რაოდენ დიდი დახმარება გაეწევა სოფლის მეურნეობის დარგს აშშ-სა და ევროკავშირში, მაშინ შეიძლება დავასკვნათა, რომ ამგვარი პოლიტიკის გატარებამდე საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფასმა მაქსიმუმს მიაღწია. მაგალითად, აშშ-ის სოფლის მეურნეობის დეპარტამენტის ბიუჯეტმა 2016 წელს $156 მლრდ შეადგინა, ხოლო ხარჯებმა კი $148 მლრდ. ევროკავშირში 2014-2020 წწ. პერიოდში 2011 წლის ფასებით გათვალისწინებულია €362.79 მლრდ-ს დახარჯვა, საიდანაც €277.85 მლრდ დაიხარჯება „საერთო სასოფლო სამეურნეო პროგრამაზე“, ხოლო €84.94 მლრდ „სოფლის განვითარების პროგრამაზე“. ცხადია ასეთი უზარმაზარი საფინანსო დახმარება ხელს უწყობს სასოფლო-სამეურნეო მიწების ფასის ზრდას და მსგავსი დაფინანსების შემთხვევაში საქართველოს სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზრდება.

დაბოლოს. საქართველოში მაღალი კატეგორიის სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების ფასმა უკვე მიაღწია მაქსიმუმს. ფასის ზრდის შესაძლებლობა ამიერიდან ძირითადად სახელმწიფო სუბსიდირების სისტემურ პოლიტიკასთან იქნება დაკავშირებული, რის გარეშეც აქ რენტაბელური და კონკურენტუნარიანი სასოფლო-სამეურნეო წარმოების განვითარება შეუძლებელია. გარდა ამისა, მნიშვნელოვანი პრობლემაა ისიც, რომ საქართველოს სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების დიდი ნაწილი, ფაქტობრივად ვეღარ გამოდგება სოფლის მეურნეობის თვალსაზრისით, რადგან მასზე მოწეული პროდუქციის თვითღირებულება ძალიან მაღალი იქნება მიწის მაღალი ფასის გამო. ამ შემთხვევაში სახელმწიფომ უნდა მოახდინოს მიწის სტატუსის დროული და ადექვატური ცვლილება, რადგან სასოფლო-სამეურნეო სავარგულები დაბეგვრის სრულიად სხვა, შეღავათიან ველში ხვდება, რითაც ზარალდება ქვეყნის (ძირითადად ადგილობრივი მუნიციპალიტეტების) ბიუჯეტი. რაც შეეხება იმ ტერიტორიებს, სადაც გადაწყდება სოფლის მეურნეობის პროდუქციის წარმოება, მათ კანონმდებლობით უნდა განუმტკიცდეს სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის სტატუსი, მისი შეცვლა კი ფაქტობრივად შეუძლებელი უნდა იყოს და ასეთი მიწების მოქალაქეობის არმქონე პირებისთვის მიყიდვა უნდა გამოირიცხოს.

პაატა კოღუაშვილი, პროფესორი

ბადრი რამიშვილი, პროფესორი